Køberguide - Dit boligkøb trin for trin

Køberguiden giver dig et nemt og hurtigt overblik over de ting, du skal igennem fra start til slut som boligkøber
 

Sådan foregår dit boligkøb!

1  Find din bolig eller sommerhus

  1. Start med at finde den bolig eller sommerhus, som du ønsker at byde på, hvis du ikke allerede har gjort det

  2. I denne indledende fase er det en god ide at sammenligne priser på lignende boliger i samme område, så du har et overblik over m2-priserne og kan gennemskue, hvad du kan få for pengene og om der er rum for prisforhandling med mægler på den konkrete bolig

  3. Det er primært prisen, som du skal forhandle med mægler om, inden der kan udarbejdes en købsaftale. Det næst vigtigste er at få aftalt en overtagelsesdato. Alle øvrige bestemmelser i en købsaftale er mere eller mindre sekundære og kan altid søges genforhandlet i forbindelse med advokatforbeholdet (se nedenfor)
 
 

2  Tal med din bank

  1. Hvis du skal optage lån til finansieringen af dit boligkøb, bør du indhente et forhåndstilsagn fra din bank til et bestemt prisniveau, inden du byder på en bolig hos mægleren. Det giver ikke mening at gå i gang med en bolighandel, hvis du ikke har finansieringen på plads

  2. Der er så korte frister til deponering og garantistillelse, når først, der er en underskrevet købsaftale (se nedenfor), at der ikke er tid til at finde en bank/ny bank indenfor fristerne på bagkant

  3. Når du taler med din bank, er det vigtigste, at de kan tilbyde dig 80 % realkreditbelåning (75% hvis det er sommerhus). Så kan du altid aftale den konkrete lånetype med banken efterfølgende. Hvis du ikke selv har minimum 20 % i udbetaling (25 % i sommerhuskøb) er det også vigtigt for dig at kende vilkårene for banklånet hos din bank

  4. Ofte kan det være en god ide at indhente lånetilbud fra flere banker. Der er en del boligkøbere, som skifter bank i forbindelse med et boligkøb, da det typisk først er der, at man finder ud af, hvad ens bank reelt kan tilbyde i forhold til renter og gebyrer m.v.

3  Tal med din boligadvokat

  1. Når du har fundet en bolig eller et sommerhus, som du er interesseret i at købe, er det også tid til at få din boligadvokat på banen

  2. Det er vigtigt, at du har en aftale med din boligadvokat, inden du underskriver købsaftalen, så du kan få hjælp fra starten

  3. Hvis du har nogle indledende spørgsmål, vil advokaten kunne guide dig

    Hvis du giver ejendomsmægleren kontaktoplysningerne på din boligadvokat og bank, sender mægleren alle papirerne til din boligadvokat og din bank, når der er underskrevet købsaftale (se nedenfor). Ofte vil ejendomsmægleren bede dig udfylde et oplysningsskema til brug for udarbejdelse af købsaftalen

  4. HUSK, at ejendomsmæglere ikke er din ”ven”. Mæglere repræsenterer sælger i en bolighandel (også selvom mæglere i andre sammenhænge kan kalde sig køberrådgivere). En mægler er samtidigt en fantastisk sælger. Så det er meget vigtigt, at du som køber har din egen boligadvokat, som varetager dine interesser i hele købsprocessen og kan sikre, at der ikke er nogen, som løber om hjørner med dig
 
 

4  Underskriv købsaftalen

  1. Inden du underskriver en købsaftale, skal du ALTID tjekke, at der er indsat normalt bank- og advokatforbehold i købsaftalens punkt 11. Der er forskellige formuleringer, men der skal altid som minimum være forbehold for købers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed. Så er det nemlig ikke bindende for køber at underskrive

  2. Hvis du er i tvivl om formuleringen af forbeholdet i din konkrete købsaftale, skal du lade din boligadvokat kigge købsaftalen igennem, inden du skriver under

  3. Forbeholdet er typisk på 4-6 hverdage fra begge parter har underskrevet købsaftalen

5  Advokatens gennemgang

  1. Når køber og sælger har underskrevet købsaftalen, sender ejendomsmægleren den underskrevne købsaftale inkl. bilag til boligadvokaten

  2. Boligadvokaten læser alle papirerne igennem og sender sine samlede bemærkninger til dig

  3. Når du har læst boligadvokatens brev, får I sammen afklaret alle forhold indenfor advokatforbeholdet. Boligadvokaten rådgiver dig og svarer på spørgsmål

  4. Hvis der er uafklarede spørgsmål eller forbehold til handlen, skriver boligadvokaten til mægler og får tingene afklaret, inden handlen godkendes

  5. Hvis alt ser fint ud og der ikke er nogen uafklarede spørgsmål, godkender boligadvokaten efter aftale med dig handlen
 
 

6  Godkendelse af handlen

  1. Når du har besluttet, at du gerne vil gå videre med dit køb, giver boligadvokaten mægler og banker besked herom. Handlen er helt endelig, når eventuelle forbehold er opfyldt og de 6 hverdages lovbestemte fortrydelsesret er udløbet

  2. Din bank skal skrive til mægler, om de kan godkende finansieringen. Det er vigtigt, at du på dette tidspunkt har talt med din bank om, hvilke lån, de kan tilbyde dig. Det er som tidligere anført særligt vigtigt, at din banks vurdering af boligen bekræfter, at du kan opnå normal belåning. Hvis bankens vurderingsmand siger, at der ikke kan opnås normal realkreditbelåning, bør du afklare dette med banken, inden handlen endelig godkendes, så du ved, hvad den alternative belåning i så fald vil være

7  Deponering og garantistillelse

  1. Når din handel er endelig, er det tid til at betale købesummen. Betaling er typisk delt op i to

  2. Du skal betale et lille beløb til ejendomsmægleren. Det er en deponering på mæglers bankkonto, som ligger til sikkerhed for mæglers salær og handelsomkostninger. Det er en del af købesummen og altså ikke noget ekstra, du skal betale

  3. Restkøbesummen kan blive deponeret på en bankkonto i sælgers pengeinstitut, hvis du har pengene klar og ikke skal optage lån. Det mest normale er dog, at din bank udsteder en bankgaranti på restkøbesummen

  4. Uanset om du deponerer eller stiller bankgaranti, får sælger ikke pengene på dette tidspunkt. De er altid låst, indtil du har overtaget boligen eller sommerhuset (se nedenfor)
 
 

8  Tegn dine forsikringer

  1. Når du køber hus eller sommerhus, er der flere forsikringer, som du, som køber, skal tegne. Nogle er valgfri. Forsikringerne skal altid tegnes, inden du får disposition over boligen eller sommerhuset

  2. Husforsikring skal altid tegnes. En husforsikring dækker dit hus mod fx brand eller stormskader. Den er i princippet obligatorisk, da sælgers husforsikring ikke kan opsiges, før du, som køber, har tegnet en ny. Hvis der er pant i huset eller du optager nyt lån, vil panthaver altid kræve husforsikring

  3. Ejerskifteforsikring anbefales, men er ikke obligatorisk. En ejerskifteforsikring er en del af en lovbestemt ordning, som sælger kan vælge at benytte sig af ved at få udarbejdet en el- og tilstandsrapport og tilbyde at betale 50 % af præmien på en ejerskifteforsikring. Det gør sælger stort set altid, når der er tale om et hus eller et sommerhus, da sælger derved ikke hæfter for fejl og mangler på bygningerne. Hvis sælger ikke tilbyder en ejerskifteforsikring, kan du ikke tegne den. I ejerlejlighedskøb er det meget sjældent, at sælger benytter ordningen. Så ejerskifteforsikringer er i praksis kun en mulighed i huskøb og sommerhuskøb. Hvis du får muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring, men du vælger ikke at tegne den, tager du reelt selv risikoen for fejl og mangler på bygningerne

  4. Lejlighedsforsikring (ikke lovbestemt ejerskifteforsikring). Nogle forsikringsselskaber tilbyder en form for ejerskifteforsikring uden el- og tilstandsrapporten. Den dækker typisk ulovlig el eller vvs i boligen. Den tilbydes primært i lejlighedskøb, hvor det ikke er muligt at få en rigtig lovbestemt ejerskifteforsikring. Lejlighedsforsikringen er valgfri
  5. Indboforsikring bør tegnes uanset hvilken bolig, man køber. Den dækker dine møbler og indbo. Der er også inkluderet en ansvarsdækning og retshjælp. Hvis du allerede har en indboforsikring, kan du ofte bare melde adresseændring til dit forsikringsselskab og fortsætte den samme indboforsikring på din nye adresse

9  Meld flytning og vælg elselskab m.v.

  1. Du skal selv melde flytning til folkeregisteret via www.borger.dk. Der SKAL være tilmeldt minimum én person på alle adresser i Danmark. Tidspunktet afhænger af, hvornår du i praksis flytter ind. Det kan være, at du har to boliger i et stykke tid, mens du sætter i stand. Så venter du bare med at melde flytning. Hvis kommunen spørger, hvorfor der ikke er tilmeldt nogen på den nye adresse, kan du oplyse, at det afventer istandsættelse


  2. Inden du får nøglerne, skal du have tilmeldt dig et elselskab på din nye adresse. Gør du det minimum 10 dage inden overtagelsen, vil elselskabet typisk kunne nå at oprette dig og fjernaflæse elmåleren på overtagelsesdagen. Hvis du får nøglerne før overtagelsesdagen, skal du sætte dit abonnement i kraft på dispositionsdagen i stedet for. Hvis der er naturgas, skal du også vælge naturgasselskab inden overtagelsen

  3. Mægler vil typisk melde ejerskiftet ind til grundejerforeningen og ejerforeningen, hvis dette er aktuelt i din handel
 
 

10  Tinglysning af skødet

  1. Inden overtagelsen og/eller dispositionen, skal der være tinglyst skøde og du skal have betale tinglysningsafgiften. Det er enten ejendomsmægleren eller boligadvokaten, der står for ekspeditionen og opkræver afgiften hos dig. Det står i købsaftalen, hvem der berigtiger handlen

  2. Du skal underskrive skødet med MitID på www.tinglysning.dk i menuen, Tinglysning mv

  3. Når du har betalt afgiften og skødet er underskrevet af både køber og sælger, kan det blive sendt ind til tinglysningsretten

  4. Du får tilsendt skødet, når det er tinglyst. Det er en ren elektronisk ekspedition

11  Debitorskifte på sikkerhed

  1. Flytter du ind i en ejerforening, vil der være tinglyst pant i alle boliger som sikkerhed for, at ejerne betaler deres fællesudgift til ejerforeningen. Denne pant skal være der og skal respekteres af køber

  2. I nogle tilfælde skal der laves en særskilt tinglysningsekspedition på denne pant, så dit navn kommer over på pantet. Dette kaldes et ”debitorskifte på sikkerheden”

  3. Det vil stå i købsaftalen eller i administratorskemaet, hvem der står for debitorskiftet og hvor meget det koster. Det er enten mægler, boligadvokaten eller administrator, der ordner tinglysningsekspeditionen. Det er som udgangspunkt køber, der betaler for ekspeditionen

  4. I nogle grundejerforeninger findes der også sikkerhedsstillelse for grundejerne. Det er dog yderst sjældent, at det er aktuelt med debitorskifte i huskøb og sommerhuskøb
 
 

12  Nøgleoverdragelse

  1. Inden du kan overtage boligen eller sommerhuset, skal mægler have dokumentation for, at du har betalt handelsomkostningerne, har underskrevet skødet (og evt. debitorskifte) samt have tegnet eventuel husforsikring og ejerskifteforsikring. Det hjælper boligadvokaten dig med at huske

  2. Din bank skal samtidigt deponere restkøbesummen i sælgers pengeinstitut, hvis det ikke allerede er sket tidligere

  3. På den aftalte overtagelsesdato, får du nøglerne til boligen af ejendomsmægleren

  4. Sælger skal aflevere boligen og ejendommen ryddeliggjort

  5. Boligadvokaten deltager ikke fysisk i overdragelsen

  6. Ejendomsmægleren vil sammen med dig aflæse forbrugsmålere og sende aflæsningsskema til de relevante forsyningsselskaber. Dog ikke elselskabet, som du selv skal have tilmeldt dig inden (se ovenfor)

  7. Du bør sammen med mægler gå en runde i boligen og på ejendommen for at konstatere, om alt er fint


  8. Hvis der konstateres uregelmæssigheder, bør du sammen med mægler tage fotos, så der kan reklameres overfor sælger


  9. Hvis sælger har indestået for funktionaliteten af hårde hvidevarer, bør du teste de hårde hvidevarer med det samme

13  Fejl og mangler

  1. Hvis du på overtagelsesdagen eller umiddelbart efter konstaterer fejl og mangler i boligen eller på sommerhuset, er det vigtigt at vide, at du, som køber, ikke har ret til at tilbageholde købesummen helt eller delvist med mindre, det er aftalt

  2. Du skal orientere din boligadvokat, hvorefter boligadvokaten vil rådgive dig om mulighederne

  3. Nogle ting kan anmeldes til en eventuel ejerskifteforsikring og andre forhold hæfter sælger muligvis for

  4. Opstår der en tvist med sælger om fejl og mangler, som ikke kan løses ved forhandling, kan køber overveje af sagsøge sælger ved domstolene
 
 

14  Refusionsopgørelse

  1. Efter overtagelsen bliver der udarbejdet en refusionsopgørelse mellem køber og sælger

  2. Refusionsopgørelsen sikrer, at sælger og køber betaler udgifterne til boligen eller sommerhuset for deres egen ejerperiode. Den, der berigtiger handlen, indhenter de relevante bilag og regner beløbet ud. Eventuelt aftalte poster medtages også på refusionsopgørelsen. Fx sælgers tilskud til en eventuel ejerskifteforsikring

  3. Køber og sælger får refusionsopgørelsen til godkendelse og beløbet afregnes til den part, som har noget til gode

  4. Det er IKKE muligt for køber (eller sælger) at ”opfinde” nye ikke-aftalte poster på refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen er ikke til forhandling

15  Frigivelse af købesummen

  1. Når du har overtaget boligen eller sommerhuset og skødet er tinglyst uden anmærkninger, har sælger krav på at få frigivet købesummen

  2. Den, der berigtiger handlen, er forpligtet til at kontrollere, at betingelserne for frigivelse er opfyldt, inden sælger får pengene

  3. Hvis der er aftalte poster eller aftalte forbehold, som ikke er opfyldt, vil der kun ske delvis frigivelse af købesummen. I de tilfælde tilbageholdes en del af købesummen, indtil de aftalte forhold er opfyldt

  4. Køber kan som anført ovenfor ikke modregne eller tilbageholde et beløb, medmindre det er aftalt
 
 

16  Efter handlen

  1. Når handlen er afsluttet, vil der normalt ikke være flere ekspeditioner, hvor boligadvokaten eller ejendomsmægler er involveret

  2. I nogle tilfælde vil der være behov for, at køber og sælger selv tager kontakt i forbindelse med det årlige varme- og vandregnskab i en ejerforening. Hvis der er betalt for meget a conto eller for lidt, skal køber og sælger selv afregne indbyrdes

  3. Hvis der kommer regulering af ejendomsskatter med tilbagevirkende kraft, som SKAT ikke selv kan finde ud af at opdele i ejerperioder, kan køber og sælger også i dette tilfælde blive nødt til at afregne indbyrdes

  4. Fejl og mangler, som køber opdager et stykke tid efter overtagelsen, er i praksis det forhold, som er mest alvorligt og sværest at håndtere for køber. Der kan være store udgifter forbundet med udbedring fejl og mangler i/på boligen. Hvis der opstår behov for bistand i forbindelse med en mangelsag, bør køber søge juridisk rådgivning fra enten boligadvokaten eller en anden rådgiver, inden manglerne udbedres

  5. Fra 2024 opkræves alt skat (ejendomsværdiskat og grundskyld) direkte via din indkomstbeskatning. Så du vil automatisk blive opkrævet din ejendomsskat via din løn. Du kan vælge at forskudsregistrere din ejendomsskat i det år, hvor du køber din nye bolig. Men hvis du ikke gør det, vil du blot få det indregnet på din kommende årsopgørelse af SKAT
Kontakt os

Privatlivspolitik / Cookiepolitik / Forsikringsoplysninger m.v.

Celander Lindgren Advokatanpartsselskab / CVR-nr. 38420887